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    绿地控股的三高危机 张玉良高发展论是否靠谱?

    2019-06-06 12:02栏目:商业

      高血脂、高血压、高血糖“三高”疾病,常发生在老年人身上,这种“富贵病”,降低了老年人的幸福指数。

      63岁的房企大佬张玉良,也有“三高”问题需要解决,那便是绿地控股高周转、高负债、高减持所带来的后遗症。

      张玉良对此却很看得开,他说,“外面的质疑声是好事,现在企业每天在奔跑式前进,路上有风有雨,风雨兼程是常态。”

      拥有如此心态,确是一件好事。不过,无论是花甲之年的张玉良,还是巨象规模的绿地控股,稳步前行也许最重要。特别是在风雨兼程的大背景下,因为闪失,而引发的连锁甚至系统风险,是两者都不可承受的。毕竟频发的伤亡事故、欠薪事件,房屋质量问题,已经透出了几分风险味道。

    绿地控股的三高危机 张玉良高发展论是否靠谱?

      作者:沈飞飞

      来源:铑财-铑财研究院

      “为什么绿地的市值并不高?因为产出和效益并不匹配,原因是多样的。当然也存在绿地没有做好工作的可能。其实绿地的资产回报率已经接近18%。市值与现状确实不符,做好企业的事情,加强市值管理,我期望能上去点。”绿地控股董事长张玉良近日在接受媒体采访时表示。

      绿地控股作为世界五百强企业,市值却只有805.53亿,与其资产规模和营业收入对比之下,市值之低确实让人无法理解。

      过去一年中,绿地控股实现营业收入3484亿元,同比增长20%;利润总额243亿元,同比增长26%;归属于母公司股东的净利润114亿元,同比增长25.86%。

      更让人侧目的是,绿地控股集团总资产规模首次突破万亿元,达到10365亿元,同比增长22.16%。

      其实,上市房企2018年普遍交出了满意答卷。从各公司业绩来看,房地产行业并没有大家想象中那么糟糕。

      不过,国家强调控政策、房企缩减业务去地产化却在真实发生着。那么,尴尬的市值表现下,包括绿地控股在内的房企,是否有我们难以察觉的风险,像冰山一样隐藏在海面之下?

    绿地控股的三高危机 张玉良高发展论是否靠谱?

      图片来自网络

      高负债

      从绿地控股2018年年报中,我们能够发现一些端倪。

      绿地控股取得较高营业收入的背后,是高杠杆在支撑着。2018年绿地控股负债情况,可以为此提供佐证。

      数据显示,截至2018年12月31日,绿地控股总负债规模达到9276亿元,资产负债率89.49%,与2017年同期88.99%相比,同比增加0.57%。

      值得注意的是,国家发改委在2018年12月12日发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业发债融资。

      参考标准中对于房地产企业的要求:资产总额大于1500亿元,不超过所在行业资产负债率重点监管线;未明监管线的,原则上资产负债率不得超85%。

      绿地控股89.49%的负债率,显然不在发改委政策支持之列。

      如果将时间线拉长,自2015年6月30号以来,绿地控股的负债率一直居高不下,长期在88%左右徘徊,远高于80%的行业均值。

      专家表示,一般认为,资产负债率的适宜水平是40%-60%,而70%则是资产负债率的警戒线。目前来看,中国房企多数徘徊于警戒线上。

      细观之下,绿地控股形势显然更加严峻。

      据了解,造成绿地控股高负债的重要原因是,在2016年之前,绿地控股年度销售额一直稳居行业前三,但是自2016年绿地控股尝试转型之后,一度下滑至行业第六名,与其世界五百强企业身份不相匹配,引起了媒体、投资者的广泛质疑。

      在多种因素影响下,从2017年开始,绿地控股又重新拿起高杠杆的武器,疯狂拿地。据上海中原地产研究院提供的数据显示,在土地储备上,绿地 2017年拿地82宗,2018年拿地达到260宗。

      今年2月13日,绿地斥资121亿元收购中民投董家渡项目,为此不惜质押旗下子公司——中民外滩房地产开发有限公司的全部股份,以换回50亿元现金支持,引发行业震动。

      同时,绿地控股第一大股东上海格林兰投资企业所持有的股份的79.72%也已被质押。

      这只是绿地控股激进动作的冰山一角。

      2019年1月,绿地控股以约8亿元受让河南省公路工程局集团70%的股权;3月15日以10.05亿元价格从融信中国手中获得上海恺泰房地产50%股权;3月19日,绿地控股宣布以2.51亿元竞得东航旗下上航国旅65%股份。

      如此激进拿地,自然而然促使其负债率攀升。

      上海中原地产市场分析师卢文曦表示:“负债率达到89%,绿地的压力还是有点大,还有,刚收购了中民投的董家湾项目,压力会更大。”

      高周转

      高负债必须有高周转来实现去化,否则资金量断裂,企业马上玩完。

      绿地控股亦或张玉良深耕地产行业多年,自然明白这样浅显的道理。

      从这点上来看,绿地控股对其高负债有化解风险的信心,拿地更多基于发展的考量,但是高周转真的不会出现问题吗?

      众所周知,高周转崇尚速度至上,有人总结其有三大核心指标:拿地多久开工、多久开盘、现金流多久回正。

      上海中原地产市场分析师卢文曦认为,实行“高周转”下,企业在快速扩张中存在的隐形问题将带来安全隐患。